# It Started: Homebuyer Demand Just Collapsed - Buyers Getting 20-40% Discounts!

- Channel: [Graham Stephan](https://www.youtube.com/channel/UCV6KDgJskWaEckne5aPA0aQ)
- Published: 2026-11-02
- Source video: [Watch on YouTube](https://youtube.com/watch?v=Iam0GgMsAi4)
- Read on ReadTube: https://www.read.tube/p/videos/Iam0GgMsAi4
- Language: Simplified Chinese

## Summary

**房市买方力量骤增**

高利率和高房价让全国买房负担能力恶化，但卖家数量激增、需求下滑，正在部分城市创造罕见的买方市场。房地产市场高度分化，供应过剩、疫情期间过度涨价和持有成本上升的地区承压更重，而库存稀缺的地区仍然坚挺。对于本来就准备买房且财务条件稳健的人，现在可以用大幅低于要价的报价争取折扣，但房价和利率仍可能继续走弱，租房在整体成本上依然更便宜。

当前买房的全国性负担能力仍然很差，但这并不代表所有市场都没有机会。美国房屋中位价达到41.7万美元，房贷利率升至7.5%，典型月供较去年上涨8.8%；若想让今天的月供回到年初水平，房价需要下跌约11%才够抵消利率影响。因此，买家不能只看全国平均数据，而要同时考虑成交价格、融资成本和自身现金流。

房地产市场正在明显分化，城市之间的供需和价格方向完全不同。Austin、Oakland和Washington, D.C.的房价相较五年前基本持平甚至更低，而Seattle、San Jose和Orlando仍在下跌；另一方面，Miami、Camden、Hartford和Rochester的房价大幅上涨。下跌市场往往经历了大量新建住房、疫情期间收入较高的人群推高房价，以及保险等持有成本激增；佛罗里达州房屋保险费用自2019年以来已经翻了三倍。相比之下，东北部和中西部新房供应稀少，库存甚至低于2019年，价格因此更有支撑。

需求骤降和卖家增多，正在创造多年未见的买方市场。Redfin数据显示，卖家数量比买家多63%，约有150万名卖家争夺90万名买家，且41个主要都会区已成为买方市场；22%的在售房屋降价，房屋平均要挂牌49天，待售成交量也降至记录低位。尤其在Miami，每名买家约有两名半卖家竞争，因此买家可以尝试比要价低得多的报价，并争取卖家承担成交费用、维修费或利率买断；在淡季成交时，卖家往往更愿意让步。

视频的核心建议不是盲目买入，而是把当前环境当成主动谈判的窗口。Graham Stephan回顾自己在2008年和2011年市场低迷时持续提交低价报价，最终买到后来大幅升值的房产，但也承认今天并不是2011年那种房价暴跌后的明确底部，房价可能继续走软，利率也可能维持高位。对于本来就准备买房、拥有约20%首付且财务资质稳健的人，可以把潜在下跌预先计入报价，并在足够折价时考虑购买；但从纯成本角度看，租房仍然更便宜，房地产也不适合没有安全边际的冲动决策。